Аргументы в пользу межевания
Межевание (кадастровые работы) – установление, согласование, описание границ земельного участка, выполняемое геодезическими фирмами (кадастровыми инженерами).
1. Прирезки
Один из самых убедительных доводов в пользу межевания - возможность законного бесплатного увеличения площади земельного участка в пределах нормы предоставления для участков соответствующего назначения и целевого использования. Обычно это до 6 соток плюс к исходному участку. Норма предоставления устанавливается органами местного самоуправления. Если норма не установлена, разрешенная прирезка не должна превышать 10% площади исходного участка.
2. Наследование с разделом
Есть земельные участки, образованные из одного участка при вступлении в права наследования. Границы между этими, самостоятельными по свидетельствам о собственности участками, особенно, если на участках расположен родовой дом, находящийся в долевой собственности, могут быть весьма условными. В случае когда совместное использование таких участков не устраивает собственников или планируется отчуждение одного из них постороннему лицу, без межевания не обойтись.
3. Соседи
Если земельный участок многие годы не используется, и не имеет основательного забора, у соседей возникает соблазн «пересмотреть» границы. Межевание с письменным уведомлением (не через газету) соседей будет сдерживать их неправильные действия в отношении границ участка.
4. Кадастровый план вместо генерального
Районные архитекторы не слишком строго следят за тем, как воплощаются их замыслы в жизнь. В итоге генеральные планы могут не соответствовать фактической застройке. Собственнику земельного участка гораздо проще и дешевле произвести межевание своего участка и тем самым придать его реальной конфигурации легальный статус, чем заниматься корректировкой, за свой счет, генерального плана.
5. Изолированные участки
У некоторых земельных участков в адресе (месторасположении) указано примерно так: « 700 метров на юго-запад от ориентира жилого дома номер 35 деревни...».Чьим интересам и когда может помешать такой изолированный участок заранее неизвестно, поэтому в этом случае межевание необходимо провести.
6. Чисто поле
Даже в старых садоводческих товариществах есть группы неосвоенных участков с необозначенными границами. Если генеральный план в целом не нарушен и часть участков прошла межевание, кадастровый инженер может помочь определить расположение участка при межевании.
7. Дорогостоящая недвижимость
Если на земельном участке имеется или планируется дорогостоящее строение, межевание целесообразно. Критерием «дорогой» недвижимости можно принять ее цену, при которой межевание составляет от этой цены приблизительно до 1-3 %. Межевание будет полезно хотя бы с точки зрения того, чтобы убедиться, что никто из соседей, производивших межевание ранее, не «наехал» на ваш участок на кадастровой карте. Специалисты это и определят. Кроме того, структуры БТИ, которые в переходный период занимаются кадастровым учетов строений, могут чинить препятствия в регистрации строений, если координаты границ не определены по результатам межевания.
8. Сложная конфигурация
Иногда земельные участки приобретают столь причудливые формы, что определить их площадь без специальных измерений не представляется возможным. Например, в одном садоводческом товариществе исходный прямоугольный участок в результате «наступления» соседей и последующей компенсации за счет земель общего пользования превратился в двенадцатиугольник. Уж лучше это геометрическое безобразие узаконить, как оно есть, чем не обращать внимания на несоответствие фактического и исходного размещения участка.
9. Сделки
Большинство покупателей недвижимости не умеют оценивать риски, связанные с границами участка. Произведенное межевание в глазах таких покупателей может иметь значительный положительный вес и содержать готовность дополнительно оплатить, как минимум, межевание. Соответственно это обстоятельство могут использовать и продавцы в рекламной кампании объекта недвижимости.
Перечень приведенных аргументов, естественно, не исчерпывающий. На межевание нужно смотреть объемнее. Это поднимет доверие заказчиков кадастровых работ к геодезическому сообществу, органам кадастра и регистрации прав собственности - идеальное место рассказать о вас, чтобы посетители познакомились с вами поближе.
Зачем это надо?
Межевание необходимо проводить при любом изменении формы владения земельным участком и для совершения юридических сделок – передачи по наследству, продаже, мены, сдаче в аренду и прочих. Фактически, межевание это и есть физическое определение объекта сделки.
Межевание необходимо, если совместное использование участков, образованных из одного участка (например, при наследовании) не устраивает новых собственников.
Также межевание требуется провести, если месторасположение или границы земельного участка определены не конкретно. В старых свидетельствах о праве собственности на землю очень часто не указывался точный адрес участка и его точный обмер, а в новом государственном кадастре может не найтись старых сведений о границах земельного участка. В итоге получается, что единственным доказательством прав собственника является забор, но в суд его не принесешь.
Случаются и ситуации, когда со временем земельный участок приобретает сложную форму, что не позволяет определить его площадь без специальных измерений. Например, с одной стороны стала проходить автострада, с другой – разросся молодой лес, став полноценным лесным угодьем. В такой ситуации "нашествия" на участок его лучше промежевать.
Межевание земли это еще и возможность получить к вашему участку дополнительные сотки. Оно позволяет узаконить фактически используемые квадратные метры, что особенно интересно для собственников дорогой земли. Для расширения границ в межевом деле указываются не исходные, а реальные размеры участка. Однако увеличение площади земельного участка должно быть согласовано с соседями и не превышать пределы нормы, установленной органами местного самоуправления. Как правило, к исходному участку прибавляется до шести соток.
В целом, межевание земельных участков – это современный геодезический способ определения границ земельного участка в горизонтальной плоскости, в результате чего собственник получает электронные координаты угловых точек своего участка.
Документы
Стоимость межевания участка зависит от направления и сложности замеров на участке (строения различного назначения, хозяйственные постройки и т. д.), а сроки проведения таких работ – от одного до трех месяцев. Для изготовления кадастрового паспорта обычно требуется один или два месяца с момента сдачи межевого дела.
Чтобы провести межевание собственнику земельного участка необходимо заключить договор со специализированной землеустроительной организацией и подготовить следующие документы:
· Правоустанавливающий документ (свидетельство о праве собственности на землю, постановление о предоставлении земельного участка, свидетельство о праве на наследство, судебный акт, устанавливающий права на земельный участок);
· Копия паспорта правообладателя земельного участка;
· Доверенность уполномоченного представителя (если документы предоставляет доверенное лицо).
Остальные документы подготавливает землеустроительная организация.
Процесс и результат
Межевание включает в себя целый ряд работ, выполняемых специализированной землеустроительной организацией. Эти работы включают:
· Сбор и изучение сведений государственного земельного кадастра об участке, документов, подтверждающих права на землю, исходных геодезических данных, адресов собственников смежных участков;
· Составление технического проекта, который составляется в соответствии с заданием на межевание земель;
· Уведомление лиц, права которых могут быть затронуты при проведении межевания;
· Определение границ объекта землеустройства на местности (границы участка обмеряются или с ранее сохранившихся планов и чертежей, если таких нет, то со слов собственника участка), их согласование (подготавливается акт согласования границ с соседями) и закрепление межевыми знаками;
· Геодезическая съемка, определение координат межевых знаков;
· Определение площади объекта землеустройства;
· Составление карты (плана) объекта землеустройства или карты (плана) границ объекта землеустройства;
· Формирование межевого дела.
В результате проведения землеустроительных работ по межеванию земельного участка собственник должен получить межевое дело в двух экземплярах. Один экземпляр сдается в архив, второй остается у собственника и является неоспоримым доказательством выполнения процедуры межевания. Межевое дело сдается в отдел Росреестра, после чего выдается кадастровый паспорт, который и определяет, что участок поставлен на кадастровый учет и имеет уточненные (определенные с геодезической точностью) границы. Следующим шагом в оформлении земельного участка является регистрационная палата, в которую необходимо представить кадастровый паспорт, документ удостоверяющий личность, правоустанавливающий документ. По истечении определенного срока, владелец получает свидетельство о праве собственности установленного образца.